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Por qué el debate de alquiler vs. compra es completamente inútil

Después de ahorrar mucho tiempo, recientemente compré una casa, que sorprendió a algunos de mis amigos. "Pensé que estabas en contra de la propiedad de vivienda", dijeron, porque creo que el alquiler está subestimado. Incluso como propietario de una casa, creo que el alquiler está subestimado. Eso no significa que comprar sea una mala decisión. El debate alquiler vs. compra es simplemente tonto en general. Ignora la enorme área gris que existe entre las dos opciones.

Alquilar y comprar no son fundamentalmente buenos o malos

Durante años, comprar una casa fue una medida de éxito financiero. Sin embargo, la crisis de la vivienda cambió esa idea y la gente se dio cuenta de que comprar no siempre es inteligente. De hecho, recientemente me encontré con algunos artículos (o titulares, al menos) que proclaman que comprar una casa es una decisión estúpida. Si profundiza en la carne de esos artículos, explican que, seguro, comprar una casa es una buena decisión, pero sus titulares resumen la conclusión: comprar una casa es un movimiento de dinero tonto que suena inteligente.

Hemos sobrevendido el sueño de ser propietario de casa durante años, pero ahora parece que lo estamos llevando al otro extremo. Entonces, ¿cómo pasamos de años de creer que la propiedad de vivienda es un movimiento financiero inteligente a creer ahora que es uno de los peores movimientos financieros que puede hacer? Para abordar la pregunta, ayuda ver ambos lados del argumento.

Los argumentos fuertes a favor de la compra suelen ser:

  • Cuando pagas tu casa, es tuya. Eliminas el gasto de la vivienda una vez que la has pagado.
  • Si la casa aprecia más de lo que ha pagado en hipoteca, intereses, impuestos y mantenimiento con el tiempo, ha obtenido un rendimiento o se recupera.
  • Los créditos fiscales ayudan a compensar parte del costo de la vivienda propia.

Y los argumentos igualmente sólidos a favor del alquiler:

  • Eres dueño de tu casa, pero pagas bastante en intereses e impuestos.
  • Alquilar no es tirar el dinero: obtienes un lugar para vivir.
  • Comprar tiene un costo de oportunidad: la cantidad que puede invertir y ganar en el pago inicial, impuestos, pagos de seguros e intereses.
  • No tiene que pagar reparaciones, mantenimiento u otros problemas que surjan.

Todos estos puntos son válidos, y también los consideré en mi propia decisión. Sin embargo, la cuestión es que hay una gran cantidad de áreas grises (factores individuales) en todas ellas, por lo que no tiene sentido afirmar que cualquiera de las dos decisiones es la mejor. Estos factores son importantes, pero el debate que viene con ellos es inútil porque la respuesta depende de detalles específicos: precios de alquiler, tasas de interés, etc. Comprar una casa puede ser un mal movimiento financiero, pero para muchas personas no lo es.

En otras palabras, ninguna de las opciones es inherentemente inteligente o tonta, a pesar de lo que el pensamiento tradicional y los titulares recientes te harán creer. Todo se reduce a reducir algunos números, tal vez cambiar la forma en que piensa sobre la propiedad de vivienda y proteger sus finanzas.

Factores individuales hacen que sea imposible simplificar

Cuando compra una casa, paga por cosas que no tiene que pagar como inquilino: intereses de préstamos, impuestos a la propiedad, seguros e incluso costos de mantenimiento y reparación. Esa es parte del argumento a favor del alquiler: hay tantos costos y factores adicionales que se pasan por alto. Sin embargo, eso va para ambos lados, y los detalles varían según la situación. Aquí hay algunos factores comúnmente ignorados que componen los detalles.

  • Cuánto tiempo vivirá en el hogar: esto varía según el mercado, pero en general, cuanto más tiempo esté en el hogar, mejor, porque sus costos se distribuyen con el tiempo.

  • El costo de la vivienda en su área: en la mayoría de los casos, las personas alquilan porque las casas son demasiado caras, pero todo depende del mercado en su área. Si alquilar es extremadamente costoso en su área, será más económico comprar una casa.

  • El costo de oportunidad de sus impuestos y seguro : ¿Qué tipo de rendimiento a largo plazo podría obtener si invirtiera este dinero en el mercado de valores, en un CD o incluso en una cuenta de ahorro de "alto interés"?
  • El costo de oportunidad de su anticipo : de manera similar, ¿cuánto podría obtener si invirtiera esa suma global?

Estos son solo algunos factores, y todavía están lejos de ser concluyentes en cualquier dirección. Hay muchas advertencias a tener en cuenta. Por ejemplo, el costo de oportunidad es excelente, pero ¿realmente va a invertir ese dinero o simplemente lo acumulará en su cuenta corriente de bajo interés? Si no gana un retorno, el punto es discutible.

Es imposible decir que alquilar o comprar es una mejor decisión porque cada uno de estos factores (y más) depende de su situación particular. Debe considerar dónde vive, qué tipo de casa está buscando, cuánto paga en alquiler, cuánto pagará en el futuro ... la lista sigue y sigue.

La calculadora New York Times Rent vs. Buy es sencilla, la mejor que hemos visto para simplificar estas complejidades, dependiendo de sus propios detalles individuales. Aún así, una calculadora solo puede hacer mucho. Puede decirle la mejor decisión a largo plazo en papel, pero eso todavía no significa que sea la mejor decisión para.

Por ejemplo, cuando mi prometido y yo calculamos los números hace unos años, la calculadora nos dijo que comprar era mejor si nuestro alquiler superaba los $ 1, 500 por mes. En ese momento, nuestro alquiler era de $ 1, 600, por lo que técnicamente, comprar habría tenido más sentido en papel. Sin embargo, nuestro pago inicial hubiera sido inferior al 10%, y aparte de un pequeño fondo de emergencia, no teníamos mucho en ahorros. Si uno de nosotros perdiera nuestro trabajo, tendríamos problemas para pagar la hipoteca. Todo eso fue suficiente para posponer la compra, a pesar de lo que dijo la calculadora.

El punto es: tanto como se reduce a los números, hay más que se toma en la decisión. Tienes que considerar la asequibilidad.

Su casa es una compra, no una inversión

La mayoría de los expertos están de acuerdo en que no debe pensar en su hogar principal como una inversión. Contrariamente a la creencia popular, los bienes inmuebles apenas superan la inflación con el tiempo. Claro, puede cronometrar el mercado, cambiar de casa o comprar un alquiler, pero eso es diferente de esperar que su hogar principal le brinde un dulce retorno. El mito de la inversión es otro argumento válido contra la compra. Muchas personas compran casas que no pueden pagar o estiran sus finanzas para pagar los costosos proyectos de viviendas porque compran este mito.

Los expertos coinciden en que comprar es una mala inversión, pero el problema es que muchos malinterpretan que esto significa que comprar una casa es una mala idea en general. El hecho de que su hogar no sea excelente no necesariamente lo hace malo.

Con cualquier compra, está la cuestión de la asequibilidad individual. La mayoría de las personas están familiarizadas con la regla del 20% para comprar una casa. Ya sea que ponga esa cantidad exacta o no, debe evitar comprar una casa que no puede permitirse mantener. Sin embargo, ¿cómo define "asequible"? Aquí es donde las reglas generales son útiles. Puede parecer contradictorio sugerir reglas generales cuando hemos estado hablando de tener en cuenta su caso individual, pero le dan algunas pautas inteligentes para seguir.

Por ejemplo, la regla del 25%, que dice que sus costos de vivienda no deberían ser más del 25% de su salario neto, es bueno para eso. Sin embargo, no es solo su pago mensual, también debe asegurarse de tener suficiente efectivo en reserva en caso de emergencia. En otras palabras, no seas pobre en casa.

Por supuesto, está el aspecto emocional, o el sueño americano, de la propiedad de vivienda. Sin embargo, si los números no suman, y usted va a tener una casa pobre, comprar una casa por el simple hecho de ser dueño no tiene sentido. La sensación de satisfacción que se obtiene al ser propietario se ve compensada por el riesgo de perderla para el banco. Sin embargo, si los números se suman y su pago hipotecario mensual no lo arruinará financieramente, esa es una historia diferente.

La conclusión es: a veces es más inteligente alquilar, y a veces comprar puede funcionar a su favor. En lugar de ceder a un lado u otro, es más útil aprender las reglas, calcular los números y luego hacer lo que funciona y se siente bien para usted.

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