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La guía de inicio a fin para comprar una casa

La compra de una casa es un hito importante que encabeza las listas de tareas de toda la vida de muchas personas, y tal vez su lista de temores financieros también. Pero ciertamente no tiene que ser una experiencia aterradora o estresante. Con tiempo, cuidado e investigación, puede tomar el control del proceso de compra de una vivienda.

Porque si bien la búsqueda de casas por primera vez puede ser emocionante, las historias de lamentables errores en la compra de viviendas y el colapso no tan distante del mercado inmobiliario también le han dado una mala reputación por ser un proceso estresante y confuso. No tiene que ser así, es por eso que creamos esta práctica lista de verificación de nueve pasos, que ayuda a explicar cómo prepararse para comprar una casa, y ayudar a proteger sus finanzas en el proceso.

1. Determine lo que realmente puede pagar

Bueno, aquí no hay sorpresas: su primer paso en el proceso de compra de una vivienda es determinar su presupuesto, tal como lo haría con cualquier otra decisión financiera importante.

¿Pero por dónde deberías comenzar?

"Como regla general, debe mirar los precios de las viviendas que son dos o tres veces su ingreso anual", dice Tom Gilmour, un CFP® en LearnVest Planning Services. "Esto ayuda a garantizar que no asuma un compromiso hipotecario mayor del que puede pagar".

Hablando de hipotecas, Gilmour recomienda que los pagos generalmente no excedan el 28% de su ingreso bruto mensual, pero si tiene otros costos altos, como la matrícula de la escuela privada, puede ser conveniente reducir este porcentaje aún más. Si no está seguro de lo que es realista, considere buscar ayuda de un profesional financiero, que pueda ayudarlo a superar un desglose adecuado, según su situación individual.

Una vez que haya definido su presupuesto, es hora de ver sus reservas de efectivo. Gilmour sugiere ahorrar un mínimo del 20% para su pago inicial para evitar tener que comprar un seguro hipotecario privado, más otro 3% para los costos de cierre. (Más sobre eso más adelante).

También querrá asegurarse de que le sobran ahorros suficientes para ayudar a pagar las mejoras del hogar, las decoraciones o los costos misceláneos de mudanza y mantenimiento que puedan aparecer en su totalidad. Traducción: no debe utilizar su fondo de emergencia para cubrir estos costos.

"Ser propietario de una casa a menudo trae sorpresas, como una tubería reventada en el medio de la noche que debe repararse de inmediato", dice Gilmour. "Por lo tanto, debe estar preparado financieramente para estas sorpresas, lo que significa que no debe agotar su fondo de emergencia para gastos como muebles o remodelaciones".

2. Determine qué hipoteca es adecuada para usted y obtenga la aprobación previa

Ahora que ha anotado sus números, es hora de comenzar a buscar un prestamista hipotecario con reputación de buen servicio al cliente y cierres oportunos. Es probable que tenga muchas preguntas, como cuánto tiempo llevará el proceso y cuáles son las pautas de calificación, así que elija un prestamista que las responda todas satisfactoriamente.

Luego, decida qué hipoteca tiene más sentido para usted. Hay muchas opciones diferentes para considerar. Aunque Gilmour aconseja elegir uno de los dos más comunes: una hipoteca de tasa fija, en la cual su tasa de interés se mantiene estable durante la duración del préstamo, o una hipoteca de tasa ajustable (ARM), en la cual su tasa fluctúa para reflejar los cambios del mercado.

"[ARM] puede ser una buena opción, pero generalmente solo si planea vivir en su hogar no más que el período fijo original", dice Gilmour. "De lo contrario, si la tasa de interés aumenta, podría encontrarse con un pago de hipoteca más alto de lo que planeó y, dependiendo de su presupuesto, puede no ser sostenible".

En cuanto a la duración de su préstamo, Gilmour favorece un plazo de 30 años sobre 15, incluso si cree que puede pagar su casa más rápido.

"Construir equidad en una casa puede ser una buena manera de aumentar su riqueza, pero es importante que lo haga de una manera que no estire demasiado sus finanzas", advierte. "Las cosas pueden ponerse realmente feas cuando el mercado de la vivienda declina, por lo que puede ser una buena idea sacar una hipoteca a 30 años, pero acelerar sus pagos mensuales como si tuviera una hipoteca a 15 años. Si alguna vez necesita reducir su pago en el futuro, todavía tendrás esa opción ".

Siguiente en su lista de tareas pendientes: solicite una aprobación previa, el proceso en el que un prestamista revisa su información financiera, como su informe de crédito, W2 y extractos bancarios, y se compromete a otorgarle una hipoteca por una tasa de interés específica. Es una buena idea considerar hacer esto ahora porque puede demostrarle al vendedor que usted es un comprador calificado, y una vez que se hace una oferta, el banco solo tendrá que evaluar la casa, no la propiedad que financia.

Pero una palabra para el sabio: un banco puede aprobarlo para un préstamo más grande de lo que ha determinado que puede pagar. Así que no se deje seducir por sus hallazgos, y quédese con el número que obtuvo en el paso uno.

3. Considere una ejecución de prueba financiera

Si la idea de no poder pagar su hipoteca lo mantiene despierto por la noche, este paso consiste en mitigar esos temores simulando la experiencia de ser propietario de una vivienda, antes de comprar.

Comience sumando todos los costos mensuales asociados con la compra de una casa, incluido el pago hipotecario proyectado, las estimaciones de impuestos y seguros, las tarifas de HOA y los costos de mantenimiento de la casa. Y no se preocupe si no tiene números concretos; el punto es ver si puede pagar una cantidad aproximada.

Si la suma de los gastos equivale a más de lo que está pagando por la vivienda ahora, reste su renta del total. La diferencia es lo que debe considerar transferir a su cuenta de ahorros durante unos meses para simular lo que pagaría para cubrir los costos mensuales de su nueva casa.

Si puede llevarlo a cabo cómodamente, entonces tenga la seguridad de que probablemente pueda manejar los gastos típicos de ser propietario de una casa. Pero si no puede, o está haciendo compensaciones desagradables, considere reajustar el precio de su vivienda hasta que todos estos costos sean factibles en sus ingresos actuales.

4. Decide qué características son imprescindibles y agradables

Es la rara persona afortunada que encuentra el hogar perfecto dentro de su presupuesto, así que antes de ir a buscar una casa, haga una lluvia de ideas de una lista de lo que absolutamente debe encontrar en un hogar, y qué características son simplemente buenos extras.

Los ejemplos de elementos imprescindibles pueden incluir la cantidad de dormitorios y baños, la proximidad al trabajo y otros lugares que frecuentas, y el acceso a tus distritos escolares preferidos. También es posible que tenga una gran preferencia por la cantidad de espacio al aire libre que ofrece una casa y si está lista para mudarse.

¿Cosas que no deberían estar en tu lista imprescindible? La forma en que se decora una casa, jardines bien cuidados, una piscina o cualquier otra cosa que pueda arreglar o instalar fácilmente.

Consulte esta lista si necesita ayuda en el futuro para tomar una decisión objetiva entre dos o más casas, así como para recordarle lo que es realmente importante, frente a lo que podría atraerlo a pagar más de lo necesario.

5. Comience a buscar casa y decida si necesita un agente inmobiliario

Ahora para la parte divertida: ¡la búsqueda de casas! Examinar los recursos en línea como Trulia en busca de viviendas disponibles en su vecindario es un buen lugar para comenzar, y puede ayudar a confirmar si su presupuesto y los elementos imprescindibles de su casa son razonables a la luz de lo que está a la venta.

Este es también el mejor momento para decidir si contratará a un agente de bienes raíces, si aún no lo ha hecho. Si bien no tiene la obligación de hacerlo, existen varios beneficios potenciales al trabajar con uno. En primer lugar, un agente puede proporcionar acceso a más opciones de casas de las que probablemente se encuentre, así como programar citas para ver. Dado que la compra de una casa puede ser un proceso emocional, un agente también puede actuar como mediador entre usted y el vendedor.

Para encontrar a alguien, entreviste a varios agentes de compradores, esto significa que lo representan exclusivamente a usted, y no al vendedor, hasta que identifique a alguien que entienda sus necesidades y lo haga sentir cómodo. Como paso final, revise el sitio web de la junta de licencias de bienes raíces de su estado para asegurarse de que estén registrados y no tenga ninguna queja o suspensión registrada en su contra.

Pero ya sea que decida o no contratar a un agente, debe comenzar ahora mismo a ver tantas casas como sea posible.

6. Investigue el seguro del propietario

Es probable que su prestamista le pida el nombre de la agencia que le proporciona el seguro de su hogar, por lo que debe darse una vuelta por una cotización mientras todavía está buscando casa.

El seguro básico generalmente cubre incendio, robo, daños por tormentas y responsabilidad en caso de que alguien resulte lesionado en su propiedad y lo demande. Pero también puede agregar pasajeros para cosas como joyas costosas, muebles y equipos de oficina en el hogar, así como elegir obtener un seguro adicional contra inundaciones si su hogar se encuentra en una región propensa a inundaciones.

Para encontrar un proveedor, puede darse una vuelta en línea, de agencia en agencia, o utilizar un agente independiente, que puede proporcionar varias cotizaciones para revisar a la vez. Varía según su área y, por supuesto, el valor de su hogar, pero puede estimar sus costos aquí.

7. Poner en una oferta

Así que te has enamorado de una propiedad que satisface todas tus necesidades y algunos de tus deseos, y está dentro de tu rango de precios. ¡Hagamos una oferta!

Pero aquí puede ser complicado: no quiere rebajar su oferta y arriesgarse a perder la casa ante otro comprador o insultar al vendedor, pero tampoco quiere pagar más de lo necesario. Entonces, ¿cómo aterrizas en el número ideal?

Si bien no existen reglas estrictas, algunos factores pueden ayudar a informar su decisión.

Primero, mire otras ventas de casas en el área. ¿La casa que desea tiene un precio razonable en comparación? ¿Se vendieron otras casas por menos o más que el precio de venta? Si se vendieron por una cantidad comparable al precio de lista de su vendedor, es una buena indicación de que debería ofrecer un número cercano al pedido.

Luego, considere cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado, y qué incentivo tiene el propietario para vender. Por ejemplo, si el vendedor vive en una casa de transición mientras espera vender, puede tener una mejor oportunidad de lograr que el vendedor acepte una oferta con descuento. Pero si está poniendo casualmente la casa en el mercado para ver cuánto puede ganar, el vendedor puede ser más propenso a esperar el precio perfecto.

Por último, ¿cómo es el mercado en el vecindario? ¿Es como la ciudad de Nueva York, donde los condominios se roban con ofertas en efectivo, o estás en una ubicación al estilo de Las Vegas, donde las casas vacías son un sitio común? En la primera situación, puede ser una buena idea comenzar con una oferta fuerte para vencer a un ejército de otros pretendientes, mientras que puede tener más margen de maniobra en un mercado como Las Vegas.

8. Revise el contrato y envíe su solicitud de hipoteca

El vendedor aceptó su oferta. ¡Felicidades! Pero antes de firmar en la línea punteada, debe asegurarse de revisar el contrato a fondo y comprender cada cláusula.

Preste especial atención a las contingencias en el contrato, que explican situaciones en las que puede retirarse de la venta para ayudar a protegerse en caso de que algo salga mal. Por ejemplo, tales escenarios pueden incluir si descubre que la casa tiene defectos físicos graves o si su banco rescinde el financiamiento.

Hablando de defectos, ahora también es el momento en que se inspeccionará la casa, que generalmente cuesta entre $ 200 y $ 500. Si hay problemas, como una chimenea que no funciona o una caldera vieja, puede solicitar una reducción de precio para ayudar a cubrir el costo de las reparaciones. Y si encuentra algún factor decisivo, como una base inestable o un molde grave, tiene la opción de retroceder ahora.

Una vez que su inspector confirme que no hay grandes defectos que puedan afectar el valor de la vivienda, presentará una solicitud de hipoteca. Antes de firmar el contrato, revise todos los costos de cierre, aquellos que, con suerte, ahorró un 3% para pagar, que pueden incluir honorarios de abogados, seguro de título e impuestos parciales a la propiedad.

9. Firma los documentos

Antes del gran día, tiene derecho a un recorrido para confirmar que nada ha cambiado desde la inspección. Después de eso, asegúrese de tener todo el dinero requerido para el cierre conectado a la cuenta correcta.

Pídale al agente de liquidación copias de todos los documentos que firmará antes del cierre, para que pueda revisarlos cuidadosamente cuando lo desee. Pondrá su John Hancock en varios artículos, incluida la declaración de liquidación HUD-1, que detalla todos los costos relacionados con la venta de la vivienda; la declaración final de la Ley de Veracidad en los Préstamos, que describe el costo del préstamo y la tasa de interés; y su papeleo final de la hipoteca.

El día de cierre, traiga su identificación con foto, así como cualquier documentación que haya recibido durante el proceso de compra de la vivienda, incluidos los seguros y los certificados de inspección de la vivienda.

Una vez que haya firmado la documentación, se le entregarán las llaves ... ¡y oficialmente se convertirá en propietario!

Lista de verificación: ¡Estoy listo para un hogar! 9 pasos para comprar una casa sin estrés | LearnVest